Crédito hipotecario
Préstamo a largo plazo (15-30 años) para comprar una propiedad, con la propiedad misma como garantía. En Chile se denominan casi siempre en UF y la cuota mensual incluye amortización + interés + seguros obligatorios.
El hipotecario es probablemente la deuda más grande que vas a tener en tu vida. Funciona así:
El banco te presta el monto para comprar el inmueble. A cambio, queda como garantía la propiedad misma — si dejás de pagar 3 cuotas seguidas, el banco puede iniciar el remate.
La cuota mensual tiene 3 componentes: - Amortización (paga el capital prestado) - Interés (paga al banco por prestarte) - Seguros obligatorios (desgravamen, incendio)
Al principio del crédito, la mayor parte de cada cuota es interés. Recién después de 10-15 años empezás a bajar capital de verdad. Por eso pagar cuotas extra al principio ahorra MUCHO interés total.
Los plazos típicos: - 15 años: cuota más alta pero pagás mucho menos interés total - 20 años: equilibrio - 30 años: cuota baja pero terminás pagando casi el doble en intereses
Variables a comparar entre bancos: CAE (la cifra honesta), pie (porcentaje inicial que pones cash), seguros (los venden ellos pero podés contratarlos aparte por menos), comisión de prepago (penalización por pagar antes).
Casa de UF 4.500 (aprox $176M con UF=$39.000), pie 20% = UF 900. Crédito UF 3.600 a 25 años CAE 5,5% → cuota mensual ~UF 22 (~$858.000). Total pagado en 25 años: ~UF 6.600 — casi el DOBLE de lo prestado. Por eso pagar pie alto o liquidar antes ahorra fortunas.
Cuando tenés estabilidad laboral mínima 5 años y un pie del 20% (o 10% con seguros adicionales). Si planeás vivir en la propiedad >7 años, hipotecario gana al arriendo a largo plazo.
Si perdés el trabajo y te atrasás 3+ meses, podés perder la propiedad. Tener fondo de emergencia equivalente a 6+ cuotas es esencial antes de meterse.
Que "estás pagando arriendo a otro" cuando arrendás. No siempre — si los precios suben menos que la inflación, arrendar puede ser mejor matemáticamente. Hacé los números con calculadora hipotecaria antes de decidir.
Conceptos relacionados
Aviso de uso
Este artículo es contenido educativo, no asesoría financiera regulada por la CMF. Para decisiones grandes consulta a un asesor certificado o a tu banco.